最近の活動


■江戸川区内マンション協議会 防災セミナー第3回(web)

江戸川区内マンション協議会防災セミナー第1・第2回を踏まえて、熊管連及び専門家を交えた意見交換会が開催された。

 テーマ:「熊本地震で管理組合はどう対応したか」〜被災地熊本からマンション防災の知恵を江戸川区へ〜

 日時:2021年 2月28日(日)14:00-16:00


■江戸川区内マンション協議会 防災セミナー第2回(web)

江戸川区内マンション協議会防災セミナー第1回に続き、今回は、一部損壊マンションの復旧までの報告を当連合会の奥田理事が自身のマンションの例で詳細な報告をした。堀会長からは、マンションの組合員の合意形成が大事だが、そのためには資金の裏付けやネットワークによる情報が欠かせないと強調した。

 今回は、熊本市震災住宅支援課から2名参加し、江戸川区も危機管理課が参加した。全管連川上顧問、古賀福岡大学工学部元教授からもコメントがあった。

 テーマ:「熊本地震で管理組合はどう対応したか」〜被災地熊本からマンション防災の知恵を江戸川区へ〜

 日時:2021年 2月28日(日)14:00-16:00

 対 象: 江戸川区内マンション協議会会員、マンション防災調査参加管理組合、調査関係先、防災関係者様など

熊本日日新聞もセミナーを取材し、3月4日の朝刊に記事が掲載された。

会員専用ページにてセミナービデオを視聴できます。 


■江戸川区内マンション協議会 防災セミナー第1回(web)

 江戸川区内マンション協議会 防災セミナーに当連合会が全面協力して第1回目が開催された。

「大規模震災が起きた時、マンション内が混乱する中、管理組合はどのような対応を行えばよいのでしょうか。普段、東京で暮らしていると、本当に被災した時どうしたらよいのか、わからないことはたくさんあります。今回は、熊本地震で被災し、直後から復旧まで対応された管理組合のみなさんの体験談をうかがうことで、被災に備えて本当に必要なことは一体何か、大規模地震が発生するリスクに備えて私たちが今何をすべきか、そのヒントを学びたいと思います。」という趣旨で次のとおりセミナーが開催された。2回シリーズで今回第1回目は地震直後の管理組合の動きについてがテーマであった。

 テーマ:「熊本地震で管理組合はどう対応したか」〜被災地熊本からマンション防災の知恵を江戸川区へ〜

 日時:2021年 1月24日(日)14:00-15:30

 対 象: 江戸川区内マンション協議会会員、マンション防災調査参加管理組合、調査関係先、防災関係者様など

 当連合会からは、稲田副会長が自身のマンション被災から復旧までを詳しくレポートした。他のマンションの直後の写真やマンション地震対応箱MEASのビデオも放映した。Zoomを使ったセミナーで参加者は約40名

 会員専用ページにてセミナービデオを視聴できます。 


■Webセミナー

 会員向けのセミナーがコロナ禍のために集合研修での開催が出来ません。マンション保険の値上げとその対策は緊急でしたし、会員に広く知ってもらうためにYouTubeでセミナーを配信しました。

 2021年1月マンション総合保険 大幅値上げへの対応


■相談会

日時:2020年10月 場所:熊管連事務所

 コロナ禍で当連合会の集合セミナーが開催できずにいるが、マンションの保険については喫緊の問題なので、会員のマンション管理組合数人と保険代理店との少人数による相談会を熊管連事務所にて実施している。

 2021年1月にマンション総合保険料の改定が予定されており、地震のあった熊本では改訂の幅が他県に較べて著しく高い。

 築10年以上のマンションであれば、マンション保険料は30%値上がりする。損害保険大手4社の火災保険料が2021年1月上がることとなる。保険料率を決める目安となる「参考純率」が2年連続で上がる。目安の引き上げ幅は平均5.1%で、これをもとに各社が保険料率を設定する。2018年度に起きた台風21号や西日本豪雨などの自然災害で生じた巨額の保険金支払いを反映している。マンション規模、築年数によっては、数百万円の保険料値上げが想定される。

 また、事故率の計算対象期間という仕組みが導入されるので、保険給付申請も今までと異なる事などを勉強している。10月の17日、24日、11月7日いずれも土曜日に時間をずらして3管理組合づつ合計25管理組合が参加した。 


■大規模修繕支援

日時:2020年5月30日(土)10:00 場所:熊本市中央公民館

 会員のエイルマンション新屋敷レガリアは2005年5月建築で築15年で初めての大規模修繕に取り組むこととなった。設計は産絋設計が指名されて初めての設計からの説明となった。当マンション管理組合の役員は大規模修繕に不慣れなため本連合会に支援要請があったので、連合会から役員が説明会に立ち合うこととした。また、近々大規模修繕を控えている他のマンション管理組合に呼び掛けたところ、2つの管理組合も参加することとなった。エイルマンション新屋敷レガリア管理組合理事長以下3名、他の管理組合2名、当連合会役員5名が参加しての説明会となったが、コロナ感染拡大防止のソーシャルディスタンスを確保するため熊本市中央公民館会議室にて行った。

 大規模修繕は大きな金額となるので関係者間でトラブルが発生しやすい。今後も要請があれば、設計段階から管理組合への支援を行って行きたい。


■外壁タイル剥落修繕支援

 2016年の熊本地震により近隣のマンションに較べて外壁タイル剥落の被害が大きかったプレミスト白川公園から支援依頼があった。

 調査手順、調査費用負担などについて分譲会社や施工会社との交渉を支援した。管理組合と分譲会社・施工会社との話し合いには専門家として福岡大学元教授古賀一八氏にも同席して頂き、専門的で客観的なアドバイスを得ることが出来た。結果、分譲会社・施工会社が外壁タイルの調査費について負担することとなった。

 調査が具体的に動き始め、プレミスト白川公園管理組合と当連合会はコンサルタント契約を結び、今後の工事等について関与することとなった。


■屋外分電盤更生工事支援

 某マンションから敷地内の屋外分電盤更生工事の見積もりを取ったが、妥当かどうか、また、更生工事が必要となるまで放置していた管理会社に損害賠償が請求できないかとの相談があり、2020年5月5日熊管連役員が現場を視察した。事の発端は、管理会社が変わり引継ぎ時点で、分電盤ボックスがぐらぐらしていて前の管理会社が全く点検・補修していなかった事が発覚したことであった。現場を視察した結果、防水仕様ではない屋内用の分電盤ボックスが屋外に設置されており、下面の腐食が進行していた。盤内の端子接続部分はカビと腐食で配線用遮断器の劣化が進行中と思われた。見積もりは、管理会社が見積もりを取ったが、730万円と1,100万円であった。熊管連が仕様書と図面を提示し4社に再度見積もり依頼をした。①833万円、②814万円、③440万円、④396万円の見積もりがあり、最安値の396万円での発注が8月の総会で決まった。

 熊管連としては専門的な知識を必要とし、数か月を要する依頼事項であったのでコンサルタント契約を結び、見積もりから工事完了まで支援した。熊管連が関与し、400万円弱の工事で300万~700万円セーブ出来たことになった。


■マンション管理講座

日時:2020年2月8日(土) 18:30~20:50 場所:パレア 9階

(1)法律講座「管理組合役員の善管注意義務について」

 弁護士江越 和信氏が講演し、マンション管理組合の約1億5千万円を当時の会計担当理事が着服横領した件で、当時の理事長、会計監査、副理事長に対して管理組合が委任契約の善管注意義務違反に基づく損害賠償を請求した事案で、理事長と会計監査役員に対して善管注意義務違反の判決(東京地裁平成27年3月30日判決)となった件を解説された。受講者から監査役まで損害賠償の責を負うのかと質問があるなど関心の高さを感じた。

(2)「マドとドア」補助金を活用した開口部改修の提案

 YKKAP(株)北九州支店 溝部 純一氏から環境省の集合住宅における高性能建材導入支援事業の補助金を使った断熱リノベーションとして全戸の窓の改修を行う事を提案された。最新のカバー工法により短時間で施工され、仕上がりも目立たないとのこと。地球温暖化防止が趣旨の補助金ですが、冷暖房効果のみならず騒音、健康面での効果が高いことが説明された。

(3)座談会

 会員が管理運営で悩んでいることを皆で考えた。

※セミナー資料は会員専用ページに掲載


■熊本市主催マンション管理セミナーで発表

「気づいてますか?-今が、マンション寿命の分岐点ー」

日  時:2020年 2月2日(日)14:00 ~16:40

会  場:熊本市役所 別館 駐輪場8階会議室

 今年は、会場に立ち見ができるほどで昨年の2倍ほど130名超の参加者があった。熊本市に今年度からマンション管理支援班が立ち上がって施策が具体化しているためだと思われる。特に熊本市内のマンションをしらみつぶしに職員が訪問している事で眠っていたマンションが目を覚ましたのではないでしょうか。

講演内容は、

第一部  〈大規模修繕〉何から始めればいいの? 

 講師(一社)マンション大規模修繕協議会 副代表理事 泉 徳彦 氏

第二部  〈実例で観る〉マンション寿命の分岐点 

 講師(一社)熊本県マンション管理士会 会長 本田 巖 氏

第三部  〈築31年マンションの課題〉これまで・今・これから 

 講師(NPO法人)熊本県マンション管理組合連合会 役員 高濱 義夫 氏

 第3部が熊菅連担当で、31年経過した自分のマンションの、ヒト(居住者)、モノ(建物)、カネ(修繕積立金)の生データを開示しながら行政の調査報告書や指針をもとに管理組合が今後どの様に活動すべきかを発表した。終了後、熊菅連に参加者の方から質問や相談が寄せられた。


■マンション管理講座

令和元年12月14日(土) 18:20~20:30 パレア9階第2会議室

1「法律講座」

 *漏水事故と管理組合の賠償責任

 弁護士 森 徳和

 漏水事故をめぐる共用部分と専有部分の法律的説明と判例を分かりやすく説明して、管理組合の責任の有無について解説された。共用部分と専用部分が微妙な給排水管についても基本的には日頃からのコンプライアンスを遵守し管理していく事の重要性が強調され、受講者からも難しい法律解釈がよく理解できたとの声が聞かれた。

2「失敗しないマンション保険の考え方」

 *保険料値上げの対応策を考える

 熊徳保険事務所 徳永 智大

 近年、自然災害による被害額が大きくなり保険会社の支払いが増大し保険料の値上げされて来ている。地震のあった熊本では値上がり率も高い。2019年10月改定では保険料見直しにより60万から100万円抑えることが出来た事例があった。保険料を抑えるポイントについて解説された。

※セミナー資料とスライド原稿は会員専用ページに掲載


■令和元年12月1日から放送のNHKスペシャル「シリーズ 体感 首都直下地震」で取材を受ける

 12月1日日曜日から1週間NHKスペシャル計7本を中心に、各時間帯のニュースや、「あさイチ」「ごごナマ」など様々な番組、デジタルサービス、イベント展開と連携しながらNHKが総力をあげて作成した「体感 首都直下地震ウイーク」が放送。

 このシリーズで熊本地震でのマンション被災とその後について11月2日熊管連に取材がありました。一部損壊の会員マンションや全壊マンションの実例も紹介されます。

 番組は次のとおりです。

NHKスペシャル「シリーズ 体感 首都直下地震」総合テレビ

12月1日(日) 午後9時00分~9時49分 プロローグ あなたは生きのびられるか

12月2日(月) 午後7時30分~8時42分 あなたを襲う震度7の衝撃

12月3日(火) 午後10時00分~11時00分 多発する未知の脅威

12月4日(水) 午後10時00分~11時00分 命の瀬戸際 新たな危機

12月5日(木) 午後10時00分~11時00分 危機を生きぬくために

12月6日(金)「おはよう日本」で熊本の一部損壊マンション復旧について <「おはよう日本」のホームページへリンク>

12月7日(土) 午後9時00分~9時55分 終わりの見えない被災(熊本の全壊マンション)

12月8日(日) 午後9時00分~9時49分 災害に耐える社会へ


■マンション管理セミナー

 令和元年11月9日土曜日18:30~20:30 パレア9階

(1)「法律講座」

   *2020年4月1日の民法改正によってマンション管理運営はどう変わるのか

   観音坂法律事務所 弁護士 原 啓章

    明治29年民法制定以来の社会・経済の変化への対応を図る、現在の裁判・取引実務で通用している基本的なルールを法律上も

   明確化することを趣旨として民法が改正される。マンション管理運営上は、①消滅時効 ②利率 ③保証 ④定型約款 

   ⑤損害賠償関係 ⑥賃貸借契約関係に影響があり、内容について解説された。

(2)「その防水本当に大丈夫ですか(3)」

   誠産業株式会社 

    前2回のおさらいとアスファルト防水について説明がされた。防水の効果と大規模修繕のライフサイクルを意識した改修計画

   には金額のみに惑わされないようにすることが大事であると強調された。

   ※防水について調査希望があれば、会員マンションは無料で診断

(紹介)協賛会員シバタ工業から新しいゴムシート防水層の保護用成型パネル「NVパネル工法」について説明があった。

 


■工事見学会

 令和元年年10月12日 15:00~17:00

 D'グラフォート熊本タワーの大規模修繕と震災復旧工事のカシワバラコーポレーション主催の見学会に当法人の会員に呼び掛けをした。タワーマンションの大規模修繕は熊本では貴重な事例で、タワーマンションならではの問題やタイル工事の問題について知見を得ることが出来た。


■マンション管理セミナー

令和元年10月12日土曜日 18時30分~20時30分 パレア

(1)「法律講座」

  *区分所有法・標準管理規約の要点解説

 講師:ふるた法律事務所弁護士 古田哲郎氏

 震災後は喫緊の課題であった復旧関係のセミナーが中心であったが、やっと震災復旧工事等も落ち着いてきたので、久しぶりの法律講座であった。マンションの基礎となる区分所有法を中心に講義された。

(2)「マンション長寿命化計画について」

 *下地修繕工事の重要性・修繕計画から大規模修繕サイクルに見直し

 講師:カシワバラコーポレーション(株) 専務執行役員 岡野和雄氏

 大規模修繕工事の特にタイルの下地工事の重要性とポイント、タイル修復の問題点を中心とした内容と、平成以降に材質の品質が飛躍的に向上して大規模修繕のサイクルは10~13年ではなくもっと長くていいのではないかなどの内容について講義された。


■マンション管理セミナー

令和元年9月14日土曜日 18時30分~20時30分 パレア

(1)「マンションに使用する塗料について」

   エスケー化研(株)福岡支店 志方俊宏

 マンションに一般的に使用される塗料の種類、塗装工程、劣化の見極め方と最新の塗料の性能や使い方などについて専門の立場から説明があった。タイル落下対策について塗装で行う方法についても説明された。

(2)「大規模改修工事の進め方シリーズ 設計工事管理会社の選定について」

   熊菅連 理事 萩原悟

 大規模修繕の設計工事監理会社の選定のやり方や注意点などについての講義


■NPO集住センター総会で講演

 6月15日に東京飯田橋の研究社英語センターで開催されたNPO集住センター通常総会の記念講演会に講師として堀会長と元福岡大教授古賀一八氏が招かれました。そのときの、エッセンスがNPO集住センターNEWS154号に掲載されました。画像をクリックすると大きくなります。


■マンション管理特別セミナー

2019/8/31(土)13時00分~15時30分 熊本市民会館 第5・6会議室

「首都圏・関西圏マンションの最新事例に学ぶ  給排水配管改修工事の進め方について ハード・ソフト両面からのアプローチ」

 講師:大和ライフネクスト(株)西日本技術サービス工事部 柴田敦

 給排水管改修工事の事例を先進地の首都圏・関西圏での経験を基に約2時間半の講義で59名の参加があった。給水管と排水管の改修の技術的な知識だけでなく、専有・共有による法律や資金の問題、また専有部分の改修と修復について住民感情への配慮のポイントが詳細に講義された。


■マンション管理セミナー

 令和元年7月20日土曜日18:30~20:30 パレア9階

(1)「保険料改正について」

   熊徳保険事務所株式会社 代表取締役 徳永智大

   今年10月から30数%の大幅改正が予定されているので、10月以降に更新予定のマンションは更新時期の前倒しをすることを検討すべきとの内容

(2)「防水について(2) 防水の基礎知識 基本の材料」

   誠産業株式会社 

   田島ルーフィング株式会社

   防水クレームの原因の8割が①工法選定19% ②不適切な収まり24.2% ③施工管理35%であり、今回は防水の材料の特徴と耐用年数について説明があった。防水保証は10年となっているが、補修で繋ぎながら10年保証と言っている事もあるので、保証の罠にはまらないように。

(3)「監事の役割について」

   熊管連 理事 渕田敏夫

   平成28年の管理組合規約準則の改定により、監事の役割が大きく変わったことを中心に講義


■岡山と沖縄で熊本地震の経験を発表

 令和元年5月25日岡山市きらめきプラザ2階研修室にて岡山県マンション管理組合連合会主催「第19回マンション生活支援セミナーin岡山」で熊本地震でのマンション管理組合の復旧復興への取り組みを堀会長が講演した。定員20名一杯の参加者から活発な質問があった。

 令和元年6月1日沖縄県立博物館・美術館講座室にて沖縄県マンション管理組合連合会主催の「マンション管理シンポジウム」において九州各地のマンション管理の情報を持ち寄るパネルディスカッションに九州の4県の一つとして堀会長が熊本地震の経験を発表した。

 


■マンション管理セミナー

 令和元年6月8日土曜日18:30~20:30 パレア9階

(1)「熊本市補助事業の概要について」

   熊本市住宅政策課

   熊本市住宅課の中にマンション管理支援班が今年4月創設されました。マンション管理組合の適正管理へのサポート事業として①職員が訪問して相談を受けることができる事業 ②管理規約の整備費用の補助 ③耐震化の費用補助について説明 

(2)「保険料改正について」

   熊徳保険事務所株式会社 代表取締役 徳永智大

   近年大規模災害続き火災保険料が今年10月から改正され、熊本のマンションについては30数%の大幅増額が予定されていることなどを説明

(3)「新任理事長の役割について」

   熊管連 理事 渕田敏夫

   今年管理業務主任者の資格を取得した渕田理事が、マンション管理組合の理事の役割と熊菅連が昨年から事業化している管理組合規約改正指導事業について説明した。

 ※セミナー資料とスライド原稿は会員専用ページに掲載


■総会 令和元年年5月18日13時 熊本市国際交流会館

  <総会>

   事業報告、決算報告、事業計画、予算が決議され、定款変更の提案があり賛助会員と協力会員の区分をなくして賛助会員に一本化することが、決まった。また、役員改選が行われた。

  <講演会>

   マンションコミュニティ研究会廣田信子代表(一級建築士、マンション管理士、(公財)マンション管理センター元主席研究員(現参与))の講演会が同じ会場で開催された。管理組合が直面する3つの高齢化対応として(1)組合員の高齢化、(2)役員の高齢化、(3)居住者の高齢化が挙げられ、それぞれの具体的な対応対策が示されました。また、マンションの築年数により、3つのランクに分け、浅いマンションの長寿命化戦略、築20年程度のマンションの長寿化戦略、高経年マンションの長寿化戦略など豊富な経験から示唆に富んだ具体的な話しが大変好評であった。約90名が聴講した。

 <交流会>

  場所を熊本城桜馬場城彩苑「ぎんなん」に移して賑やかに行われた。


■日本マンション学会福岡大会

 平成31年4月20日福岡大学七隈キャンパスで開催された学会に、本連合会の堀会長がメインシンポジュウムのコメンテータ及び分科会特別研究会「熊本地震被災マンション再生を巡る課題と提言」のパネリストとして発言した。熊本地震に遭遇し実際に経験した事や管理組合の相談から見えてきた震災時のマンション管理の問題点及び提言をした。

 



■相談

 新しい事務所は少し広くなり、会員の管理組合から数人で相談来られても対応ができるようになった。今日(4月6日)は、管理費や修繕積立が適正かどうか、また、建て替えについての考え方について会員の管理組合役員3名が相談に来所。熊管連の役員が4~5名で対応した。

 会員の管理組合は予約して頂ければいつでも相談にできるように対応している。